Carolina Rivas Dibarrart

La copropiedad inmobiliaria en Chile se rige por la Ley 21.442 (2022, que reemplazó a la Ley 19.537). Al comprar en un edificio o condominio, el propietario adquiere su unidad en dominio exclusivo y una cuota en los bienes comunes (pasillos, ascensores, jardines, piscinas). El administrador y la Asamblea de Copropietarios toman las decisiones sobre los bienes comunes. Existe un reglamento interno obligatorio que regula el uso de los espacios. Las deudas de gastos comunes siguen a la unidad (no al propietario), lo que significa que el comprador puede heredar deudas del propietario anterior si no verifica esto antes de comprar.

El DL 2695 permite regularizar la posesión material de propiedades en Chile cuando el poseedor lleva 5 o más años en posesión pacífica y continua, sin que nadie le dispute el dominio, aunque no tenga título formal inscrito. Pueden solicitarla personas naturales o jurídicas que poseen inmuebles rurales de hasta 40 hectáreas físicas o urbanos de hasta 800 m². El procedimiento implica presentar la solicitud ante el Ministerio de Bienes Nacionales, acompañar los antecedentes de posesión, y pagar una tasación reducida. Si no hay oposición de terceros, la resolución del Ministerio sirve como título para inscribir en el Conservador de Bienes Raíces.

Comprar una propiedad en Chile sin estudio de títulos expone al comprador a riesgos graves: adquirir una propiedad hipotecada sin saberlo (la hipoteca persigue el bien aunque cambie de dueño, Art. 2428 Código Civil), comprar a quien no es el verdadero dueño (lo que puede llevar a la nulidad de la compraventa), encontrarse con prohibiciones de enajenar ordenadas judicialmente, o comprar un inmueble con vicios de dominio que impidan inscribirlo correctamente. Ningún banco otorga crédito hipotecario sin estudio de títulos aprobado, y cualquier comprador diligente debería exigirlo aunque pague al contado.

Un contrato de arrendamiento sólido en Chile debe incluir: individualización completa de las partes, descripción precisa del inmueble (dirección, número de rol), monto de la renta y forma de pago, plazo del contrato y condiciones de renovación, monto de la garantía (generalmente 1 mes de renta), estado del inmueble al ingreso, inventario de muebles si corresponde, cláusula de reajuste (UF o IPC), causales de término anticipado, y prohibición expresa de subarrendar sin autorización. Aunque la Ley 18.101 protege al arrendatario, un contrato bien redactado protege también al arrendador de abusos y facilita el proceso judicial si es necesario.

El Ministerio de Bienes Nacionales administra los bienes del Estado y tiene competencias específicas sobre el territorio nacional: regularización de pequeñas propiedades (DL 2695), gestión y venta de bienes fiscales, concesiones de terrenos fiscales, y la custodia del Catastro de Bienes del Estado. Para los particulares, es relevante cuando: solicitan regularizar su posesión vía DL 2695, necesitan saber si un terreno es fiscal o privado, o tramitan concesiones en zonas costeras o ribereñas donde el Estado tiene dominio. Sus resoluciones son impugnables ante los tribunales ordinarios.