El primer vendedor de una vivienda —normalmente la inmobiliaria— responde por los daños y defectos de la construcción, con tres plazos distintos según el tipo de falla (artículo 18 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones): 10 años por fallas estructurales, 5 años por fallas en elementos constructivos o instalaciones y 3 años por defectos de terminaciones. Los dos primeros se cuentan desde la recepción definitiva municipal de la obra; el de 3 años, desde la inscripción de la propiedad a nombre del comprador en el Conservador de Bienes Raíces.
¿Qué entra en cada plazo?
| Plazo | Qué cubre | Se cuenta desde |
|---|---|---|
| 10 años | Fallas o defectos estructurales: fundaciones, muros soportantes, losas, estructura | Recepción definitiva municipal |
| 5 años | Elementos constructivos e instalaciones: filtraciones, techumbre, redes eléctricas y sanitarias, ventanas | Recepción definitiva municipal |
| 3 años | Terminaciones: pinturas, cerámicas, molduras, artefactos | Inscripción a nombre del comprador |
¿Contra quién se reclama?
Contra el propietario primer vendedor, que es quien responde ante el comprador por todos los daños y perjuicios que provengan de fallas o defectos de la construcción. Ese vendedor puede después repetir contra el proyectista, el constructor o el subcontratista responsable, pero ese no es problema del comprador: él no tiene que perseguir a la empresa que ejecutó la obra ni averiguar de quién fue el error.
Los pasos que hay que dar bien
- Registra el defecto apenas aparece: fotos y videos con fecha, y de forma periódica si el daño avanza.
- Reclama por escrito a la inmobiliaria y guarda el comprobante de recepción. El correo electrónico sirve.
- Pide un informe técnico de un profesional competente que describa la falla, su causa y el costo de reparación. Es la prueba que decide estos juicios.
- Revisa la recepción definitiva municipal en la Dirección de Obras: de esa fecha dependen los plazos.
- Si el problema afecta a varios departamentos, coordínense: los peritajes son caros y una acción conjunta es más eficiente.
- Demanda antes de que venza el plazo, que es fatal.
El error más frecuente
Aceptar reparaciones parciales sucesivas durante años y no reclamar formalmente. Cuando la falla reaparece, el plazo ya venció y la discusión se vuelve imposible. Toda reparación que la inmobiliaria realice debe quedar documentada por escrito, indicando qué se reparó y cuándo, y sin renunciar a reclamar si el problema persiste.
En estos casos, quien tiene el informe técnico bien hecho y las fechas claras suele resolver antes incluso de llegar a juicio. Los abogados inmobiliarios verificados de este directorio ofrecen primera consulta sin costo para revisar plazos y antecedentes.
