El contrato de arriendo de vivienda en Chile se rige por la Ley 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos, y en lo que ella no regula por el Código Civil (artículos 1915 y siguientes). Debe identificar a las partes y al inmueble y fijar plazo, renta, garantía y reparto de gastos. El artículo 20 de la Ley 18.101, en el texto que le dio la Ley 21.461, ordena que en los contratos escritos las firmas se autoricen ante notario, quien debe pedir los títulos que habilitan al arrendador a ceder el uso del inmueble; ese contrato autorizado es antecedente suficiente para la demanda monitoria de cobro de rentas y restitución. Abajo va el modelo completo para copiar.
Modelo de contrato de arriendo de vivienda (texto para copiar)
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA
En [CIUDAD], a [FECHA], entre don/doña [NOMBRE COMPLETO DEL ARRENDADOR], [NACIONALIDAD], [ESTADO CIVIL], [PROFESIÓN U OFICIO], cédula de identidad número [RUT], domiciliado/a en [DOMICILIO DEL ARRENDADOR], en adelante “el arrendador”, y don/doña [NOMBRE COMPLETO DEL ARRENDATARIO], [NACIONALIDAD], [ESTADO CIVIL], [PROFESIÓN U OFICIO], cédula de identidad número [RUT], domiciliado/a en [DOMICILIO DEL ARRENDATARIO], en adelante “el arrendatario”, se ha convenido el siguiente contrato de arrendamiento.
PRIMERO. Inmueble y título del arrendador. El arrendador, en su calidad de [DUEÑO / USUFRUCTUARIO / MANDATARIO DEL DUEÑO SEGÚN MANDATO DE FECHA], está facultado para ceder el uso del inmueble ubicado en [DIRECCIÓN DEL INMUEBLE], comuna de [COMUNA], inscrito a fojas [FOJAS] número [NÚMERO] del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de [CIUDAD DEL CONSERVADOR] del año [AÑO DE LA INSCRIPCIÓN], rol de avalúo [ROL DE AVALÚO]. El arrendamiento comprende también el estacionamiento número [NÚMERO DE ESTACIONAMIENTO] y la bodega número [NÚMERO DE BODEGA] del condominio [NOMBRE DEL CONDOMINIO O EDIFICIO].
SEGUNDO. Destino. El inmueble se arrienda exclusivamente para la habitación del arrendatario y su grupo familiar, y no podrá destinarse a otro fin, conforme al artículo 1938 del Código Civil.
TERCERO. Plazo y renovación. El arrendamiento durará [PLAZO EN MESES] meses, desde el [FECHA DE INICIO] hasta el [FECHA DE TÉRMINO]. Vencido el plazo, se renovará automática y sucesivamente por períodos de [PLAZO DE RENOVACIÓN EN MESES] meses, salvo aviso escrito de no renovación enviado según la cláusula décimo cuarta, con al menos [DÍAS DE AVISO] días de anticipación al vencimiento del período en curso. El plazo inicial y sus renovaciones no excederán en conjunto de cinco años, salvo que se cuente con la autorización conyugal del artículo 1749 del Código Civil cuando ella sea exigible. El aviso del arrendador se entiende sin perjuicio de los plazos de desahucio y restitución de los artículos 3 y 4 de la Ley 18.101, que este contrato no reduce.
CUARTO. Renta. La renta mensual será de [MONTO DE LA RENTA], pagadera por mes anticipado dentro de los primeros [DÍA LÍMITE DE PAGO] días de cada mes, mediante transferencia a la cuenta [TIPO DE CUENTA] número [NÚMERO DE CUENTA] del banco [BANCO], a nombre del arrendador. El comprobante de transferencia hará las veces de recibo.
QUINTO. Reajuste. La renta se reajustará cada [PERIODICIDAD DEL REAJUSTE EN MESES] meses, según la variación que experimente el [ÍNDICE DE REAJUSTE PACTADO] en el período respectivo. Si las partes no completan este índice, la renta no se reajustará durante la vigencia del contrato.
SEXTO. Mora. El retardo en el pago constituirá en mora al arrendatario, conforme al número 1 del artículo 1551 del Código Civil. Las sumas atrasadas se pagarán reajustadas en la misma proporción en que varíe el valor de la unidad de fomento entre la fecha en que debieron pagarse y aquella en que efectivamente se paguen, conforme al artículo 21 de la Ley 18.101, más el interés [TIPO DE INTERÉS PACTADO], calculado sobre la suma primitivamente adeudada más ese reajuste y sin que pueda exceder el interés máximo convencional. Lo anterior es sin perjuicio del derecho del arrendador a pedir el término del contrato según la cláusula duodécima.
SÉPTIMO. Garantía. En este acto el arrendatario entrega al arrendador la suma de [MONTO DE LA GARANTÍA] en garantía de la conservación del inmueble, del pago de servicios y gastos comunes y de las reparaciones locativas. La garantía no es renta y no podrá imputarse al pago de rentas mientras el contrato esté vigente, salvo acuerdo escrito de ambas partes. El arrendador la restituirá dentro de los [PLAZO DE DEVOLUCIÓN EN DÍAS] días siguientes a la entrega del inmueble, descontando, con comprobantes, lo que el arrendatario adeude por esos conceptos. Si la devolución se hace en mora, la suma se restituirá reajustada conforme al artículo 21 de la Ley 18.101.
OCTAVO. Gastos comunes y servicios. Desde la entrega del inmueble serán de cargo del arrendatario los gastos comunes ordinarios y los consumos de agua, electricidad, gas e internet. Serán de cargo del arrendador los gastos comunes extraordinarios y el fondo de reserva. El arrendatario exhibirá los comprobantes de pago cuando el arrendador lo solicite. Este reparto rige solo entre las partes: frente al condominio, la obligación de contribuir a sus obligaciones económicas sigue al dueño de la unidad, conforme al artículo 6 de la Ley 21.442.
NOVENO. Prohibición de subarrendar y ceder. El arrendatario no podrá subarrendar el inmueble, en todo ni en parte, ni ceder este contrato a ningún título, conforme al artículo 1946 del Código Civil. Si el plazo pactado en la cláusula tercera fuere fijo y superior a un año, esta prohibición faculta al arrendatario para poner término anticipado al contrato sin obligación de pagar la renta por el período que falte, conforme al artículo 5 de la Ley 18.101.
DÉCIMO. Estado del inmueble, inventario y reparaciones. El arrendatario declara recibir el inmueble en buen estado de conservación y funcionamiento, según el inventario con lecturas de medidores firmado por ambas partes en este acto, que forma parte de este contrato. Serán de cargo del arrendatario las reparaciones locativas (artículo 1940 del Código Civil) y del arrendador las reparaciones necesarias (artículo 1927). El arrendatario no hará mejoras sin autorización escrita del arrendador; las autorizadas quedarán a beneficio del inmueble sin indemnización. Restituirá el inmueble en el estado en que lo recibió, tomándose en consideración el deterioro ocasionado por el uso y goce legítimos (artículo 1947).
UNDÉCIMO. Obligaciones del arrendatario. El arrendatario empleará en la conservación del inmueble el cuidado de un buen padre de familia (artículo 1939 del Código Civil), respetará el reglamento de copropiedad y permitirá el ingreso del arrendador para revisarlo, previo aviso de [DÍAS DE AVISO PARA VISITAS] días. [SE PERMITE / NO SE PERMITE] la tenencia de mascotas dentro del inmueble.
DUODÉCIMO. Terminación. El arrendador podrá pedir judicialmente el término del contrato y la restitución del inmueble si el arrendatario no paga la renta o los gastos comunes de su cargo, destina el inmueble a un fin distinto del pactado, lo subarrienda o cede, o le causa un deterioro grave y culpable. Tratándose del no pago de la renta regirá el artículo 1977 del Código Civil: la mora de un período entero da derecho a hacer cesar el arriendo después de dos reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos cuatro días, si no se presta seguridad competente de que el pago se verificará dentro de un plazo que no bajará de treinta días. El arrendador podrá asimismo ejercer la demanda monitoria de cobro de rentas y restitución del Título III bis de la Ley 18.101. El arrendatario podrá poner término anticipado con aviso escrito de [MESES DE AVISO] meses, pagando la renta hasta la restitución efectiva. Ninguna estipulación de este contrato reduce los plazos de los artículos 3 y 4 de la Ley 18.101, irrenunciables conforme a su artículo 19.
DÉCIMO TERCERO. Restitución y abandono. Terminado el contrato por cualquier causa, el arrendatario continuará obligado a pagar la renta y los gastos comunes de su cargo hasta que efectúe la restitución del inmueble (artículo 6 de la Ley 18.101). La restitución se verificará desocupando enteramente el inmueble, poniéndolo a disposición del arrendador y entregándole las llaves (artículo 1948 del Código Civil). Si el arrendatario abandonare el inmueble sin restituirlo, el arrendador podrá solicitar al juez de letras competente que se lo entregue, sin forma de juicio, con la sola certificación del abandono por un ministro de fe, quien levantará acta del estado en que se encuentre el inmueble.
DÉCIMO CUARTO. Domicilio y notificaciones. Para todos los efectos de este contrato las partes fijan domicilio en la comuna en que se ubica el inmueble arrendado y se someten a la competencia de sus tribunales, conforme al artículo 17 de la Ley 18.101. Las comunicaciones se enviarán a los correos [CORREO ELECTRÓNICO DEL ARRENDADOR] y [CORREO ELECTRÓNICO DEL ARRENDATARIO], o por carta certificada a los domicilios indicados en la comparecencia.
DÉCIMO QUINTO. Ejemplares y firma. Se firma en [NÚMERO DE EJEMPLARES] ejemplares del mismo tenor, uno para cada parte. Las firmas de los contratantes serán autorizadas por notario público, quien solicitará los títulos que habilitan al arrendador a ceder el uso del inmueble, conforme al artículo 20 de la Ley 18.101.
[NOMBRE COMPLETO DEL ARRENDADOR] – RUT [RUT] – ARRENDADOR
[NOMBRE COMPLETO DEL ARRENDATARIO] – RUT [RUT] – ARRENDATARIO
Cómo completar cada cláusula
- Comparecencia y Primero: datos tal como figuran en la cédula y en el certificado de dominio vigente del Conservador. Si quien arrienda no es el dueño, deje escrita la calidad en que lo hace y el documento que lo habilita, porque el notario debe pedir ese título (artículo 20 de la Ley 18.101). Borre el estacionamiento y la bodega si no corresponden.
- Tercero (plazo): la Ley 18.101 no impone plazo mínimo ni máximo. Si prefiere mes a mes, escríbalo. El tope de cinco años del modelo existe porque quien está casado en sociedad conyugal necesita la autorización de su cónyuge para arrendar un bien raíz social urbano por más de cinco años, incluidas las prórrogas (artículo 1749 del Código Civil).
- Cuarto y Quinto (renta y reajuste): la renta es libre y ninguna ley obliga a reajustarla. Si pactan reajuste, nombren el índice y cada cuántos meses se aplica; una cláusula que solo diga “se reajustará” sin índice no es aplicable.
- Sexto (mora): el reajuste por mora es legal (artículo 21 de la Ley 18.101) y se calcula por la variación de la unidad de fomento. El interés es opcional y no puede superar el interés máximo convencional.
- Séptimo (garantía): la ley no fija monto ni plazo de devolución; suele pactarse el equivalente a una renta mensual y un plazo en días contado desde la entrega de llaves.
- Octavo (gastos comunes): frente al condominio el obligado sigue siendo el dueño de la unidad (artículo 6 de la Ley 21.442); la cláusula solo reparte el pago entre las partes.
- Noveno (subarriendo): en contratos de plazo fijo superior a un año la facultad de subarrendar se entiende implícita; si se prohíbe, el arrendatario puede terminar anticipadamente sin pagar las rentas restantes (artículo 5 de la Ley 18.101). Decida con ese dato a la vista.
- Décimo (inventario): acta con fotos fechadas, lecturas de medidores y lista de artefactos, firmada por ambos. Sin constancia del estado de entrega, se entiende que el inmueble fue recibido en regular estado de servicio, salvo prueba en contrario (artículo 1947 del Código Civil).
- Undécimo (mascotas): entre arrendador y arrendatario la restricción es válida, pero el reglamento de copropiedad no puede prohibir mascotas dentro de las unidades; solo puede limitar su uso de los espacios comunes (artículo 8, letra b, de la Ley 21.442).
Lo que no puede faltar según la ley
- Firmas autorizadas ante notario: el artículo 20 de la Ley 18.101, reemplazado por la Ley 21.461, dispone que en los contratos escritos las firmas sean autorizadas por notario, quien debe pedir los títulos que habilitan al arrendador. Ese contrato es antecedente suficiente para la demanda monitoria de cobro de rentas y restitución (Título III bis, artículos 18-A a 18-K).
- Escritura pública si quiere que el arriendo sobreviva a una venta: la firma autorizada ante notario no es escritura pública. Quien compra el inmueble a título oneroso solo está obligado a respetar el arriendo si consta por escritura pública, y los acreedores hipotecarios solo si esa escritura se inscribió en el Conservador antes de la hipoteca (artículo 1962 del Código Civil).
- Derechos irrenunciables: el artículo 19 declara irrenunciables los derechos que la ley confiere al arrendatario; una cláusula que acorte los plazos legales no produce efecto.
- Plazos de desahucio y restitución, que el contrato no puede reducir:
| Contrato | Cómo lo termina el arrendador | Plazo del arrendatario | Norma |
|---|---|---|---|
| Mes a mes o indefinido | Desahucio judicial o notificación personal por notario | Dos meses desde la notificación, más un mes por cada año completo de ocupación, tope seis meses | Art. 3 Ley 18.101 |
| Plazo fijo de hasta un año | Solo restitución judicial | Dos meses desde la notificación de la demanda | Art. 4 Ley 18.101 |
| Plazo fijo superior a un año | Expira al vencer el plazo | El pactado; la sola permanencia no renueva, pero si paga la renta de un período posterior con el beneplácito del arrendador, se renueva hasta por tres meses | Arts. 1950 y 1956 Código Civil |
- Renta hasta la entrega real: el arrendatario paga renta y gastos comunes de su cargo hasta que restituye, aunque el contrato ya haya terminado (artículo 6 de la Ley 18.101).
- Término por no pago: la mora de un período entero permite hacer cesar el arriendo tras dos reconvenciones con al menos cuatro días entre ellas, si el arrendatario no presta seguridad competente de pagar dentro de un plazo no inferior a treinta días (artículo 1977 del Código Civil).
- Si el contrato no consta por escrito: se presume que la renta es el monto de los depósitos o documentos de pago de al menos tres meses consecutivos y, si no existen, la que declare el arrendatario (artículo 20 de la Ley 18.101).
Errores frecuentes
- Firmar solo entre privados: el contrato vale, pero queda sin la vía monitoria y sin prueba fuerte de la fecha y de la renta.
- Creer que la firma ante notario equivale a escritura pública: no lo es, y sin escritura pública el comprador del inmueble no está obligado a respetar el arriendo (artículo 1962 del Código Civil).
- No revisar el título del arrendador: si no es dueño ni tiene poder, el verdadero propietario puede pedir la restitución.
- Escribir que el arrendador puede poner término inmediato por no pago: el término se pide en tribunales y por no pago exige las dos reconvenciones del artículo 1977 del Código Civil.
- Pactar que la garantía cubre el último mes: la garantía responde por daños y deudas; usarla como renta deja al dueño sin respaldo el día de la entrega.
- Cláusulas de término con aviso corto a favor del arrendador: chocan con los artículos 3, 4 y 19 de la Ley 18.101 y no se aplican.
Cuándo conviene revisarlo con un abogado
Este modelo cubre el arriendo habitacional simple entre personas naturales. Conviene una revisión profesional cuando el inmueble pertenece a una sucesión, a una sociedad o a varios dueños; cuando el arrendador está casado en sociedad conyugal y el arriendo, con sus prórrogas, puede superar los cinco años; cuando se quiere agregar un codeudor solidario o una opción de compra; cuando ya hay rentas impagas y se evalúa la demanda monitoria del Título III bis; o cuando el arrendatario recibió un desahucio y quiere saber cuánto plazo real tiene. Quedan fuera de la Ley 18.101 las viviendas arrendadas por temporadas no superiores a tres meses, siempre que sean amobladas y para fines de descanso o turismo (artículo 2), aunque los juicios que nazcan de esos contratos igual se tramitan con el procedimiento del Título III de esa ley.
