Rivera y Chávez Abogados

El estudio de títulos revisa la historia de una propiedad para confirmar que quien vende es realmente el dueño y que el inmueble no arrastra cargas que pasen al comprador. Se piden al Conservador de Bienes Raíces el certificado de dominio vigente, el de hipotecas y gravámenes y el de prohibiciones e interdicciones, y se sigue la cadena de inscripciones hacia atrás: compraventas, donaciones, herencias y particiones. En la práctica se revisan al menos los últimos diez años, plazo tomado de la prescripción adquisitiva extraordinaria del artículo 2511 del Código Civil, porque pasado ese tiempo es más difícil que un tercero reclame el dominio. No es un plazo que la ley imponga y a veces hay que ir más atrás, sobre todo si aparecen herencias sin inscribir, saneamientos del DL 2.695 o subdivisiones. A eso se suma la revisión municipal: recepción definitiva, permisos, deudas de contribuciones y certificado de no expropiación. Rivera y Chávez Abogados, especialista en Derecho Inmobiliario en La Serena, puede orientarte en este tipo de casos — Primera consulta sin costo. Atiende Región de Coquimbo.

Son dos pasos distintos y los dos son necesarios. El artículo 1801 del Código Civil dispone que la venta de bienes raíces no se reputa perfecta ante la ley mientras no se otorgue escritura pública. Pero la escritura por sí sola no convierte al comprador en dueño: el artículo 686 del mismo Código señala que la tradición del dominio de un inmueble se efectúa por la inscripción del título en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de la comuna donde está la propiedad. Mientras esa inscripción no se practique, el comprador solo tiene un derecho personal para exigirle al vendedor que se la haga, y no es dueño frente a terceros. Por eso importa el orden de la operación: pagar contra inscripción, verificar que entre la firma y la inscripción no hayan ingresado embargos o prohibiciones, y guardar el certificado de dominio vigente ya a nombre del comprador. Rivera y Chávez Abogados, especialista en Derecho Inmobiliario en La Serena, puede orientarte en este tipo de casos — Primera consulta sin costo. Atiende Región de Coquimbo.

El desalojo se pide en tribunales: sacar a la persona por mano propia o cambiar la chapa expone al arrendador a responsabilidad, incluso penal. El juicio se rige por la Ley 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos, ante el tribunal civil del lugar donde está el inmueble, y hay dos caminos. El de terminación del contrato por no pago, en que el artículo 1977 del Código Civil exige dos reconvenciones de pago separadas por al menos cuatro días. Y el procedimiento monitorio que incorporó la Ley 21.461, fundado solo en rentas, gastos comunes y cuentas de consumo impagas: acogida la demanda se requiere de pago por diez días corridos y, si el arrendatario no paga ni se opone, el juez ordena el lanzamiento. Un contrato escrito con firmas autorizadas ante notario es antecedente suficiente para esa vía. Ojo: la precautoria de restitución anticipada de esa misma ley no procede por el simple no pago, sino cuando el inmueble se destruye o queda inutilizado por el arrendatario. Rivera y Chávez Abogados, especialista en Derecho Inmobiliario en La Serena, puede orientarte en este tipo de casos — Primera consulta sin costo. Atiende Región de Coquimbo.

Ocupar un inmueble ajeno es delito. Los artículos 457 y 458 del Código Penal sancionan la usurpación: el 457 cuando hay violencia o intimidación en las personas, y el 458 cuando no la hay ni daño en las cosas. La Ley 21.633, publicada el 24 de noviembre de 2023, endureció las penas y estableció que la ocupación ilegal es un delito permanente, es decir que se sigue cometiendo mientras dure. De ahí que la flagrancia se extienda: cualquier persona puede detener dentro de las doce horas siguientes al inicio de la ocupación, y la policía mientras el ocupante siga en el inmueble. Por eso conviene denunciar de inmediato ante Carabineros, la PDI o el Ministerio Público y pedir la restitución. En paralelo está la vía civil: las querellas posesorias de amparo y de restitución, que según el artículo 920 del Código Civil prescriben en un año, y la acción reivindicatoria si ya se perdió la posesión. Ayuda tener a mano la inscripción de dominio. Rivera y Chávez Abogados, especialista en Derecho Inmobiliario en La Serena, puede orientarte en este tipo de casos — Primera consulta sin costo. Atiende Región de Coquimbo.

No. El artículo 688 del Código Civil señala que al deferirse la herencia la posesión efectiva se confiere al heredero por el solo ministerio de la ley, pero que esa posesión legal no lo habilita para disponer de un inmueble mientras no se practiquen las inscripciones hereditarias. Son tres: la de la resolución que concede la posesión efectiva, que si es administrativa va al Registro Nacional de Posesiones Efectivas y si es judicial al Conservador de la comuna donde se dictó, junto al testamento; las inscripciones especiales de herencia por cada inmueble en el Conservador que corresponda; y, si hubo partición, la del acto de adjudicación. Con las dos primeras los herederos pueden vender de consuno, es decir todos juntos; para vender por sí solo se necesita la adjudicación inscrita. Si no hay testamento, la posesión efectiva se tramita ante el Registro Civil conforme a la Ley 19.903; si lo hay, ante el tribunal. También debe estar resuelto el impuesto de la Ley 16.271. Rivera y Chávez Abogados, especialista en Derecho Inmobiliario en La Serena, puede orientarte en este tipo de casos — Primera consulta sin costo. Atiende Región de Coquimbo.