Modelo de promesa de compraventa de inmueble en Chile

La promesa de compraventa de inmueble es el contrato por el cual vendedor y comprador se obligan a firmar más adelante la compraventa definitiva. En Chile solo produce obligaciones si cumple los cuatro requisitos del artículo 1554 del Código Civil: constar por escrito, que el contrato prometido no sea de los que la ley declara ineficaces, contener un plazo o condición que fije la época de la firma, y especificar la compraventa de tal modo que solo falten la escritura pública (artículo 1801 inciso segundo) y la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, que es la tradición del dominio (artículo 686). Abajo está el modelo completo para copiar y, después, cómo llenar cada cláusula.

Modelo de promesa de compraventa de inmueble (texto para copiar)

Cómo completar cada cláusula

• Comparecencia: nombre completo, RUT, estado civil y domicilio tal como aparecen en la cédula de identidad. Si hay varios dueños, todos deben comparecer y firmar.
• Primero (antecedentes): copia fojas, número, año, Conservador y deslindes desde la inscripción de dominio, no de memoria. El rol de avalúo sale del certificado de avalúo fiscal. Mientras mejor individualizado esté el inmueble, más difícil es discutir después que la promesa no especificaba el contrato prometido.
• Tercero (precio): el precio de la venta debe ser determinado por los contratantes (artículo 1808). Escríbelo en números y en palabras, con cada pago, su fecha y su medio, y deja dicho por escrito que lo que se entrega es parte del precio y no arras.
• Cuarto (plazo o condición): es el requisito que más promesas deja sin efecto. Pon una fecha límite concreta y, si agregas una condición, di qué pasa si no se cumple dentro de ese plazo.
• Sexto (títulos): fija plazos reales para entregar y para revisar los títulos. Un inmueble embargado por decreto judicial no puede venderse sin autorización del juez o consentimiento del acreedor: su enajenación tiene objeto ilícito (artículo 1464 número 3) y la ley no permite vender las cosas cuya enajenación prohíbe (artículo 1810). Pedir el certificado de deuda de impuesto territorial no es un trámite de más: el Conservador no inscribe la transferencia sin que se le acredite el pago de los impuestos fiscales que afectan al inmueble (artículo 74 del Código Tributario).
• Séptimo (autorizaciones): si el inmueble es un bien raíz social de una sociedad conyugal, quien administra esa sociedad no puede prometer enajenarlo sin autorización del otro cónyuge, específica y por escrito, o dada compareciendo en el mismo contrato (artículo 1749). Si el inmueble fue declarado bien familiar, cualquiera sea el régimen, tampoco puede prometerse enajenar ni gravar sin autorización del cónyuge no propietario (artículo 142).
• Octavo (cláusula penal): fija la pena como una suma determinada o como un porcentaje del precio. Si quieres poder cobrar la pena y además exigir que se firme la escritura, el contrato tiene que decirlo expresamente: sin esa estipulación hay que elegir entre una cosa u otra (artículo 1537).
• Noveno (gastos): si no se pacta nada, los impuestos fiscales o municipales, las costas de la escritura y las demás solemnidades de la venta son de cargo del vendedor (artículo 1806). Por eso conviene decir expresamente quién paga qué.
• Décimo (prohibición): esta prohibición obliga a las partes entre sí. Si el promitente vendedor igual vende a un tercero, la obligación de no hacer se resuelve en indemnizar los perjuicios cuando no puede deshacerse lo hecho (artículo 1555). Para que la prohibición quede a la vista de terceros en el Registro de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar del Conservador, la promesa debe otorgarse por escritura pública (artículo 53 número 3 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces).

Lo que no puede faltar según la ley

El artículo 1554 del Código Civil dispone que la promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran cuatro circunstancias.

• Que la promesa conste por escrito (número 1). La ley no exige escritura pública para la promesa entre particulares; basta un documento firmado. Se firma ante notario para que dé fe del conocimiento o de la identidad de los firmantes y deje constancia de la fecha (artículo 425 del Código Orgánico de Tribunales).
• Que el contrato prometido no sea de los que la ley declara ineficaces (número 2). La venta de una cosa embargada por decreto judicial, sin autorización del juez ni consentimiento del acreedor, adolece de objeto ilícito (artículos 1464 número 3 y 1810).
• Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración (número 3). Sin fecha ni condición, la promesa no obliga.
• Que se especifique el contrato prometido de modo que solo falten la tradición de la cosa o las solemnidades legales (número 4). En un inmueble esas solemnidades son la escritura pública (artículo 1801 inciso segundo), y la tradición del dominio es la inscripción en el Conservador (artículo 686).

Concurriendo las cuatro, la parte cumplidora puede exigir el cumplimiento de la obligación de hacer: apremiar al deudor, hacerla ejecutar por un tercero a costa de él o pedir la indemnización de los perjuicios (artículos 1554 inciso final y 1553); o pedir la resolución del contrato con indemnización de perjuicios (artículo 1489). Si el obligado no firma la escritura, el juez que conoce del litigio puede suscribirla a su nombre cuando, requerido, no lo hace dentro del plazo que el tribunal le señale (artículo 532 del Código de Procedimiento Civil).

Caso aparte: comprar a una inmobiliaria una vivienda sin recepción definitiva

El modelo de arriba está pensado para una promesa entre particulares sobre un inmueble ya construido y recibido. Si el promitente vendedor es una persona natural o jurídica cuyo giro es la actividad inmobiliaria, o que construye o encarga construir, y el bien raíz todavía no cuenta con recepción definitiva, la ley agrega dos exigencias cuando el promitente comprador entrega todo o parte del precio: la promesa debe otorgarse por escritura pública o por instrumento privado autorizado ante notario, y debe caucionarse mediante póliza de seguro o boleta bancaria aceptada por el promitente comprador, por un valor igual a la parte del precio entregada, garantía que se incorpora al propio contrato para el caso de que la compraventa no se celebre (artículo 138 bis de la Ley General de Urbanismo y Construcciones). Si compras en verde o en blanco y el contrato no trae esa garantía identificada, falta un requisito que la ley puso justamente para el caso de que el proyecto no llegue a término.

Errores frecuentes

• Dejar el plazo abierto (“cuando el banco apruebe”, “cuando estén los papeles”) sin una fecha límite.
• Confundir el pie con arras. Si el dinero se entrega como arras y no se deja constancia por escrito de que es parte del precio, la ley presume que los contratantes se reservan la facultad de retractarse: quien las dio las pierde y quien las recibió las devuelve dobladas (artículos 1803 y 1805). Esa facultad tiene su propio límite temporal: si no se fijó plazo para retractarse, no hay lugar a la retractación pasados dos meses desde la convención, ni después de otorgada la escritura pública de venta o de principiada la entrega (artículo 1804).
• Creer que la promesa transfiere el dominio. No lo hace: el comprador será dueño con la escritura definitiva inscrita en el Conservador (artículo 686).
• Omitir la autorización del cónyuge cuando el inmueble es un bien raíz social o un bien familiar. La sanción es la nulidad relativa, que puede hacer valer la mujer, sus herederos o cesionarios (artículo 1757), o el cónyuge no propietario del bien familiar, que puede pedir la rescisión del acto (artículo 143).
• Exigir la pena sin haber cumplido: en los contratos bilaterales ninguno de los contratantes está en mora mientras el otro no cumple, o no se allana a cumplir en la forma y tiempo debidos (artículo 1552).
• Pactar la pena y suponer que se suma al cumplimiento. Solo se pueden pedir las dos cosas si el contrato dice expresamente que el pago de la pena no extingue la obligación principal (artículo 1537).

Cuándo conviene revisarlo con un abogado

El modelo sirve para una compraventa simple entre personas naturales, sobre un inmueble ya recibido y con títulos limpios. Conviene que un abogado revise el texto antes de firmar cuando el inmueble tiene hipoteca, embargo, prohibición o juicio pendiente; cuando el vendedor es una sucesión, una sociedad o actúa por mandato; cuando hay sociedad conyugal o el inmueble fue declarado bien familiar; cuando el pago depende de un crédito hipotecario o de la venta de otra propiedad; cuando se compra en verde o en blanco a una inmobiliaria; o cuando una de las partes ya incumplió.