Alfonso Zuazo Echenique

El estudio de títulos es el análisis legal de los últimos 10 años del historial de dominio de una propiedad en Chile. Consiste en revisar las inscripciones del Conservador de Bienes Raíces para verificar que el vendedor es efectivamente el dueño, que no existen hipotecas, embargos, prohibiciones ni servidumbres que afecten la propiedad, y que la cadena de traspasos no tiene vicios que puedan invalidar el dominio. No es legalmente obligatorio, pero los bancos exigen este estudio para otorgar un crédito hipotecario, y cualquier comprador prudente debería solicitarlo para proteger su inversión.

El Decreto Ley 2695 de 1979 permite regularizar la posesión material de inmuebles rurales y urbanos en Chile cuando el poseedor carece de títulos formales pero lleva 5 o más años en posesión pacífica, continua y no disputada. El proceso se tramita ante el Ministerio de Bienes Nacionales: se presenta una solicitud, se practican diligencias de notificación a eventuales interesados, y si no hay oposición, se dicta una resolución que sirve de título inscribible en el Conservador de Bienes Raíces. Es un proceso que puede durar entre 6 meses y 2 años según la complejidad del caso.

En Chile, si el arrendatario no paga el arriendo, el arrendador puede iniciar un juicio de arrendamiento ante el Juzgado de Letras competente solicitando la terminación del contrato y el lanzamiento. La ley (Ley 18.101) establece un procedimiento concentrado: el demandado tiene 10 días para oponerse y el juicio se resuelve en una audiencia. Si hay sentencia favorable al arrendador, el lanzamiento (desalojo) lo practica Carabineros. El proceso completo, bien gestionado, puede tomar entre 3 y 6 meses según el tribunal.

Al comprar una propiedad en Chile, los gastos notariales y registrales típicos son: escritura pública (entre 0.1% y 0.3% del precio), inscripción en el Conservador de Bienes Raíces (aprox. 0.2% del precio), alzamiento de hipotecas si las hay, y el Impuesto de Timbres y Estampillas si se financia con crédito hipotecario (0.8% del monto del crédito). Si la propiedad es nueva y vendida por empresa constructora, puede estar afecta a IVA (19%). Las contribuciones (impuesto territorial) se pagan cuatrimestralmente y van por cuenta del comprador desde la entrega.

Un abogado inmobiliario revisa, entre otros aspectos: el estudio de títulos de los últimos 10 años, certificados de hipotecas y gravámenes del Conservador de Bienes Raíces, certificado de contribuciones al día, recepción final municipal del inmueble, situación de la copropiedad inmobiliaria si corresponde, y consistencia entre lo que se ofrece y lo inscrito. En la promesa y escritura verifica que las partes estén correctamente individualizadas, que el objeto sea determinado, el precio y forma de pago clara, y las condiciones de entrega material.